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投资房产必知的10大基本逻辑|房产投资能长远吗?

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发表于 2018-1-26 17:17:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2017年以来,在史上最严房地产调控政策打压下,以北京为首的一线城市房价持续下降,部分小区的楼盘跌幅甚至超过30%。

  ▲北京房价走势图

  作为中国房地产的龙头和风向标,向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大,一时间,房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏,对房产投资者产生巨大的压力。
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  大师兄认为,在过去“买房必赚钱”的惯性思维下,本轮一线城市房价调整,对民众起到了很好的风险教育作用。但是,中国房价长期涨跌的深层逻辑并没有因为短期市场波动而改变,断言中国房价顶点已到,或许仍为时尚早。

  01、一线房价并非没跌过

  调控对限房价向来是有效的

  很多人认为一线城市的房价一直在上涨,不可能有下跌的时候,其实和现实并不相符。

  且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情,每次政府的宏观调控,对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间,北京房价都出现了10-30%的下跌。

  当然,每次调控结束之后,市场都会出现更猛烈的上涨,每次下跌都提供了很好的抄底机会。

  02、用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑

  一线城市的房产具有全国性的需求,作为稀缺性产品,其价格自然不是由当地居民平均收入决定,而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。

  衡量一线城市房价的未来涨跌,更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。

  03、中国遭遇日本式崩盘是危言耸听

  日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。

  与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。

  04、房地产长效机制并不是为了打压房价

  不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收,房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系,以更市场化的手段来调节房地产市场,避免陷入周期性行政调节的窠臼。

  长效机制建立之后,政府保障了居民的基本住房需求,解决了财政来源问题,对商品房价格进行调控的动力就会下降,房价自发调节的可能性就加大了。也就是说,以后北京房价再出现大涨,政府或许就不会再限购了。

  05、房地产和GDP关联度

  房价下跌和经济转型一样难

  在以投资为主的中国经济结构中,房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展,对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨,是促进房地产投资稳定增长的前提,从而也是GDP稳定增长的基本保证。

  从利益分析的角度上讲,在中国经济转型之前,政府对房价上涨是乐见其成的。

  06、地价高昂的根源

  土地财政和土地制度

  一方面,分税制背景下,地方财政压力巨大,卖地收入成为地方财力的重要来源,地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面,土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断,政府有维持高地价的现实能力。

  土地制度的改革和地方财政来源的拓宽,才是破解高地价和高房价的根源。

  07、高房价一定程度上遏制了通货膨胀

  2000年以来,中国M2(广义货币供应量)增加了10倍,但是消费物价涨幅并不大,大量的资金进入股市、楼市等投资市场,推动了资产价格的不断上涨。

  对于政府来讲,促增长和防通胀都是必须实现的政治任务,如果说货币超发是促增长的手段,房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。

  观察M2增速和消费品价格的涨幅,是预判未来房价的一个方法。

  08、政策调控是周期性的动态过程

  只要经济对房地产的依赖不减轻,政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看,2年基本是一轮调控周期的极限。

  09、当前三、四线城市房价的上涨,不具备持续性

  中国房地产供求矛盾是结构性的,从总量上讲,中国并不缺房子,甚至有供过于求的趋势。这就意味着,只有少数热点城市的房价会持续上涨,实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。

  事实上,虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大,但是从国际经验上看,一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。

  10、买不了房子,买房产股也不错

  伴随房价的大幅上涨,房地产公司的业绩也获得了很好的保证,其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等,最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。

  换句话说,如果把房地产龙头股和房价相比,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。

  作为重要投资品,房价涨跌其实是市场常态,短期波动更是无法完全预测和规避。但是通过对长期逻辑的梳理,我们却可以拨开市场迷雾,把握真正有价值而又可以实际操作的投资机会。同样的理财投资方法股票开户炒股开户期货开户新三板开户,一样是高效益的投资方法。

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